サ高住を売却（M&A）するときのポイント！サ高住の生き残り戦略とは

2011年の創設以来、登録件数が増加し続けている「サ高住」。高齢化が進む現代になくてはならない存在にも関わらず、厳しい経営状況が窺えます。今回は、サ高住を取り巻く環境や入居するメリット、サ高住業界におけるM&Aの動向などについて解説します。

サ高住と有料老人ホームの違い

サ高住と有料老人ホームは、一見すると同じ施設かもしれません。しかし、両者は契約の仕方やサービス内容が異なります。ここでは、サ高住と有料老人ホームの違いについて解説します。

サ高住は「賃貸住宅」

サ高住（＝サービス付き高齢者向け住宅）とは、バリアフリー対応の賃貸住宅を指します。入居希望者は運営会社と「建物賃貸借契約」を結び、入居時に必要な初期費用を「敷金」として支払います。医療・介護の有資格者が日中は常駐し、安否確認と生活相談サービスが提供されますが、食事の提供や訪問介護などのサービスは付帯されておらず、別途契約が必要となります。「一般型」と「介護型」の2種類があり、一般型は基本的に自力で生活可能な自立～軽介護度の方が対象で、介護が必要になった場合は外部の在宅介護サービスなどを利用します。一方介護型では、介護が必要になった場合は建物内の常駐スタッフから介護サービス・生活支援サポートを受けることができます。介護型のサ高住は、厚生労働省により「特定施設」の指定を受けた施設のため、一般型の方が多い実態があります。

有料老人ホームは「介護施設」

有料老人ホームとは、一般的に介護に特化した「介護型」施設を指します。十分な介護体制が整っている点が魅力で、寝たきりになった場合も介護を行ってくれます。サ高住の場合、介護の有無によって移り住む必要も出てきますが、有料老人ホームにはその必要はありません。

有料老人ホームの契約は、入居時に「入居一時金」を支払い施設を利用する権利を得る「終身利用権方式」が一般的です。施設が提供する食事や介護のサービスも同時に契約する条件下において、居室・共用部分・設備などを利用する権利を購入します。従って、住居もサービスも一緒に契約することになるため、サ高住のように外部サービスを契約する必要はありません。

「特別養護老人ホーム」の実態

特別養護老人ホームとは、社会福祉法人や地方自治体が運営する介護施設の一つです。公的機関のため、低価格で充実したサービスが受けられるというメリットがあり、非常に人気があります。待機者が多く即入居が難しい実態があり、サ高住の運営はこの問題を解決するための、重要な役割を担っていると言われています。

サ高住に入居するメリット4つ

サ高住で生活するメリットとは、何なのでしょうか？ここでは、4つをご紹介します。

自由度の高い生活が可能

有料老人ホームでは、一般的に入居者の1日のスケジュールが予め決められています。体操やレクリエーションが日々行われており、自由に使える時間が少なく、外出・外泊にも制限がある場合が多いです。しかしサ高住では、介護を必要としない高齢者の入居が多いため、、外出・外泊に制限がなく、キッチン・風呂も居室にあって、自宅と同様の生活を楽しむことができます。

入居条件の敷居が低い

サ高住への入居は、「高齢者住まい法」によりある程度確保されています。具体的には、一般の住宅のように高齢者であることを理由とした入居拒否や、強制退去などはありません。入居時に支払う初期費用の返還も受けやすく、入居者の権利がしっかり守られているというメリットもあります。

初期費用を抑えられる

富裕層を対象とした有料老人ホームでは、入居一時金が1億円を超える施設もあります。月額費用も15～40万円が相場と、比較的高額です。一方、サ高住の場合は、初期費用となる敷金の数十万円程度で入居でき、住み替え時の費用負担が少ないというメリットがあります。

住宅の選択肢が多い

サ高住は2011年の創設以来、爆発的に増加した市場です。国の後押しもあり、多くの運営会社が参入しています。そのため、有料老人ホームや特別養護老人ホームと異なり待機者も少なく、住宅の供給量が多いため選択肢が豊富というメリットがあります。

サ高住を取り巻く環境・動向

現在のサ高住業界は、どのような環境下にあるのでしょうか。ここでは、サ高住が創設された背景や、今後のサ高住業界の動向について解説します。

サ高住が生まれた背景

サ高住は、特別養護老人ホーム・有料老人ホームの受け皿として2011年に創設されました。2011年10月に高齢者住まい法が改正され、サ高住制度により供給が加速。その後、爆発的に件数が増加しました。サ高住協会や高齢者住宅推進機構などが課題や問題点を解決し、その普及に貢献しました。現在サ高住は、その他よりも待機時間が比較的短い介護施設として、広く認知されています。

加速し続ける日本の高齢化

2020年時点で、65歳以上の高齢者は総人口の28.7％、実に1/4以上を占めます。今後さらにその比率は増し、2025年には30％を超えると推計されます。高齢化が進むことで、医療や介護費を中心とした、社会保障に関する給付と負担のバランスの崩壊が危惧されています。

介護給付費は急激に膨張へ

2000年では3.6兆円だった介護給付費は、2016年には9.6兆円まで増加し、2025年には21兆円にまで膨張すると見込まれています。この背景には、高齢者数の増加に伴い、要介護高齢者数も増加した点が挙げられます。

減少する介護の労働力人口

介護業界は一般的に賃金水準が低く、労働環境も過酷です。介護業界において、人材の確保は一番の問題とされています。好況期には人材確保が難しくなり、施設間の介護資格保有者の争奪戦が激化する実態があります。また、苦労して採用してもすぐに転職してしまうという離職率の高さも問題になっています。

施設数増でも入居率は低下

2011年の創設以来、サ高住の数は爆発的に増加しました。2011年では112棟3,448戸でしたが、2017年には6,668棟218,195戸となり、今後も増え続けると予想されています。しかし、皮肉なことに施設間の入居者獲得競争が激化し、一施設あたりの入居率は低下傾向にあります。

サ高住業界におけるM＆Aの動向

競争が激化するサ高住業界ですが、潜在的な市場は非常に大きいとされています。今後も高齢者は増加し続ける背景を考慮し、既存事業者による新規開設・異業種の新規参入が活発化しています。その一方で、競争激化や将来的な介護報酬の引き下げを鑑み、事業が堅調なうちに他社への売却を検討する経営者も増えています。近年のサ高住業界のM＆Aでは、売り手よりも買い手が多く良い評価が付きやすい環境にあるため、売却を考えている経営者にとっては、ベストの売り時になっていると言えます。